Хроніка капремонту

Хроніка капремонту

Про те, що в країні реалізується Федеральна програмка капітального ремонту, знає більша частина власників житла. Але у багатьох з'являються сумніви з приводу необхідності ролі в ній. Аргумент, звичайно, один: зроблять все як завжди, а ми навряд чи зможемо на щось впливати.

Дійсно, реалізація програмки ще не скрізь йде гладко, час від часу це пояснюється відповідної для російського ЖКГ інерції, а час від часу – і прямим протидією з боку деяких комунальних структур на місцях. Все ж, навіть сама непроста ситуація – не привід опускати руки. Якщо мешканці прийняли рішення привести власний будинок в порядок і хочуть по черзі домагатися цієї мети – успіх гарантований. Це абсолютно не порожні слова: за коментарями з цього приводу ми звернулися до заступника голови ТСЖ «Віче» (Величний Новгород) Тетяні Овчиннікової.

– Тетяна Сергіївна, говоріть про житловий фонд, який знаходиться у віданні ТСЖ.

До найближчого часу у нас був один будинок, але в цьому році додався другий. Будівлі одноманітні: 1 під'їзні, 12-поверхові, 83-квартирні. Але вони мають деякі особливості, які, м'яко кажучи, не спрощують власникам життя. Справа в тому, що наші будинки були побудовані за так званим «кримському» проектом, розробленим для теплих регіонів СРСР. В експлуатацію вони введені в 1980 році. Те, що будівлі мають плоский дах – не найжахливіше, хоча це і великий мінус для північного регіону. А от інші «родзинки» роблять досить значні труднощі.

Приміром, в кожному будинку є окрема пожежна драбина з великими незасклений «вікнами». Вона на кожному поверсі через розсувні двері, які не мають навіть засувки, повідомляється із загальним холом. Іншими словами наші квартири виходять практично на вулицю. Ще одна особливість – рельєфний, з виступаючими цеглинками фасад. Ми довго не могли усвідомити, чому мешканці завжди нарікають на вимерзання стінок, адже будинок цегляний. А коли вирішили робити ремонт і провели експертизу, то дізналися, що при нашому кліматі під час дощів і снігу на рельєфному фасаді з'являється заледеніння, тому стінки і промерзають.

– Які ще препядствия, не рахуючи нехороший термоізоляції, дісталися вам «у спадок»?

Це найбільша проблема, при цьому проблема до того ж фінансова. Справа в тому, що через особливості конструкції нашого будинку тепломережею був привласнений самий коефіцієнт тепловтрат – 1,32. Це означає, що за опалення ми повинні платити в 1,32 рази більше, ніж всі інші. Мешканці отримували щомісячні рахунки згідно з чинним в містечку нормативом, а ТСЖ – загальний, на повну суму.

Цю різницю ми повинні гасити, або роблячи мешканцям перерахунок, або з коштів, які збирали на поточний ремонт і сервіс. Тільки за останній опалювальний сезон 2008-2009 р.р. різниця склала близько 230 тис. руб. з двох будинків, або, в середньому, практично по 1500 руб. з кожної квартири. І це незважаючи на те, що з недавніх пір ми оплачуємо опалення не тільки лише в зимовий сезон, як раніше, а цілий рік. Практично ми повинні були з власного кишеньки заповнити помилки тих, хто будував житлові будинки в північному регіоні по південному проекту. Ось з такою «навантаженням» мешканці отримали будинки.

Природно, вистачало й інших проблем. Приміром, у підвал було просто нереально увійти рівень залили його каналізаційних стоків доходив до коліна. Фактично, все це і стало спонукальним мотивом для створення ТСЖ.

– Як проходило освіта суспільства?

Важко. Адже, насправді, житловий фонд – це джерело доходу, що не просить вкладення коштів. Можна просто виписувати рахунки за комунальні послуги і качати з господарів кошти. А з ТСЖ таке не пройде – доведеться працювати по-справжньому. Тому ніхто не бажає віддавати свою частку пирога і пускати на ринок нових гравців.

Але ми здолали в цьому протиборстві, хоча доводилося важко. Потрібна була велика агітаційна робота. Ми проводили збори, роз'яснювали жителям, що тільки вони самі можуть поміняти своє життя до найкращого, ніхто інший про це клопотати не стане.

– Як було прийнято рішення про участь у Федеральній програмці капремонту?

Практично відразу після прийняття закону № 185-ФЗ і створення Фонду сприяння реформуванню ЖКГ. Експертизу технічного стану будинку ми проводили самі, за своєю ініціативою, ще в 2007 році. При цьому вже тоді ми ставили собі завдання: зробити будинок теплим і досягти економії енергоресурсів. Іншими словами в базі наших дій лежав той же посил, який є фундаментом реформи російського житлово-комунального господарства, проведеної федеральним урядом.

Тоді наше ТСЖ звернулося за допомогою в псковське Некомерційне партнерство «Агентство регіонального розвитку, територіального планування та впровадження федеральних програм« Технополігон-Псков ». Так як ми були одними з перших у власному почині, специ цієї організації, разом з псковської компанією «СпектрСтройПроект», пішли нам назустріч і зробили експертизу і проект всеосяжного капітального ремонту та модернізації будинку безоплатно. Це стало величезною підмогою, адже тоді у нас не було вільних коштів. Але як зробити цей ремонт? Виходив замкнуте коло: нам не вдавалося зібрати кошти на модернізацію і утеплення будинку, так як все йшло на оплату опалення. Тому Федеральна програмка капремонту припала нам якраз до речі.

– Іншими словами вам вдалося отримати кошти на проведення всіх запланованих робіт?

Це було б дуже добре. Тоді наш проект домагався витрат у розмірі 21 млн. руб., А отримати нам вдалося тільки 3 млн. 610 тисяч (тоді у нас був тільки один будинок). Адже Фонд сприяння реформуванню ЖКГ виділяє кошти на підставі заявок регіональних адміністрацій, а місцева влада вирішила, що ми бажаємо дуже багато чого. На жаль, комісії, які інспектують заявки власників на роль в програмці капремонту, не завжди досить глибоко вникають у суть справи, не враховують, в якому стані знаходяться певні будинки. Вони просто пробують поділити запитану регіоном суму між будинками таким макаром, «щоб на всіх вистачило».

Тоді як вірніше було б спочатку провести всеохоплюючу перевірку житлового фонду, виробити спільну регіональну політику. Так, наприклад, зробили в Бурятії, де регіональна адміністрація досліджувала стан житла і вирішила, що на капремонт регіону необхідні кошти з розрахунку 17 тис. руб. на квадратний метр. У нашому ж містечку виходить у середньому найменш тисячі.

Але ми не бачимо сенсу робити ремонт «для галочки»: від того, що всім пофарбують фасади, стан житлового фонду не покращиться – це просто викинуті на вітер кошти. Тому на виділені кошти ми вирішили спочатку поставити автоматичний особистий термічний пункт (ІТП) Danfoss і домовик теплолічильник. На ці цілі було витрачено 2 млн. 400 тис. руб. Зате це дає нам можливість регулювати свою теплоспоживання, також самостійно підігрівати воду для ГВП, натомість, щоб брати її в тепломережі. Інших коштів вистачило на прочищення батарей центрального опалення (307 тис. руб.), Підміна стояків прохолодної води (560 тис. крб.), Ремонт розводки каналізації та ХВП в підвалі, його чищення. З іншого боку, нам вдалося на ці кошти на сто відсотків поміняти обладнання електрощитової і поставити нові двухтарифні загальнобудинкові електролічильники (188 тис. руб.).

До і після модернізації термічного вузла

– З'явилися у вас які-небудь труднощі при узгодженні проекту?

Ми зіткнулися з суворим протидією з боку тепломережі: нам протягом півроку не бажали видавати ТУ (технічні умови), потрібні для експлуатації системи опалення, так як ми обрали незалежну схему приєднання. Простіше кажучи, після установки термічного пт і вузла обліку наш будинок просто не бажали підключати до магістралі. При цьому навіть роз'яснень не послідувало. Адже термічна компанія не зуміє більше безконтрольно виставляти нам рахунки за нормативом, та до того ж з коефіцієнтом 1,32.

Зараз ми самі керуємо погодою у себе в будинку. Ну і по жаркій воді, згідно з нашими розрахунками, ми за нормативом теж сильно багато переплачували. Ситуація вирішилася тільки після того, як ми сказали управлінню тепломережі про власний намір звернутися зі скаргою у Федеральну антимонопольну службу. Але на цьому наші препядствия не закінчилися. На даний момент термічна компанія не бажає приймати вузол комерційного обліку. Іншими словами, значно знизивши з початку нового опалювального сезону свою теплоспоживання, ми все одно продовжуємо платити за нормативом, та до того ж з коефіцієнтом 1,32. Мабуть, все таки доведеться звертатися за допомогою у федеральні органи.

– Як ви обирали підрядника і контролювали виконання ремонтних робіт?

Вибирали самостійно. Професіоналів у нас немає, тому для організації робіт, контролю за їх виконанням і технічного нагляду ми запросили НП «Технополігон-Псков» (організації, яка робила нам експертизу). Її специ провели комісійний відбір підрядників і генпідрядника. У підсумку генпідряд отримала псковська компанія «САВВА-П», яка має штат кваліфікованих фахівців з величезним досвідом роботи і сильну виробничу базу. Звертатися ж в одну з компаній, швиденько зроблених при міських структурах або КК, ми не бажали, тому вважаємо, що їм не можна довіряти повністю.

Можу сказати, що з підрядників ми запитували «по повній» і в підсумку отримали відповідну якість робіт. При цьому за розумні кошти: я вважаю, що на ту суму, яка була виділена, ми змогли зробити сильно багато. На даний момент роботи повинен буде приймати міський комітет з управління ЖКГ. Кажуть, що приїде навіть комісія з Москви. Ми готові до будь-яких перевірок.

– Як ви вирішили питання з іншими роботами, у тому числі з утепленням будинку? Адже виділених коштів на це не вистачило.

Цього року ми подали повторну заявку – це передбачено законом. Зараз запросили близько 40 млн. руб. на один будинок і 36 – на іншій. Всієї суми знову не дають, виділяють приблизно 9 і 8 млн. відповідно. Приміром, на встановлення енергозберігаючих ліфтів нам необхідно 6,5 млн. руб., А дають 4,2 млн. На реконструкцію опалювальної системи на поверхах і в квартирах необхідно 4,5 млн., але коштів не виділяють зовсім, кажуть – повний ремонт вже проведено. Але ми встановили тільки ІТП і вузол обліку, а цього недостатньо. Щоб досягти 40-50% теплоекономіі, яку здатний забезпечити термічний пункт, необхідно приводити в порядок всі комунікації.

Коментар фахівця

«Щоб досягти найбільшої економії термічний енергії, потрібно провести всеохоплюючу модернізацію опалювальної системи будинку, – роз'яснює Костянтин Хохлов, директор відділу термічний автоматики компанії« Данфосс », провідного світового виробника енергозберігаючого обладнання для систем опалення та теплопостачання будівель. – Підміна елеваторних вузлів на автоматичний термічний пункт і балансування системи по стояках дає 20-25% теплоекономію. Ще в 15-20% потенціал заощадження енергії нарощують радіаторні терморегулятори, що встановлюються на всіх батареях. Таким макаром, сумарна економія домагається 35-45%. На жаль, виділених коштів час від часу вистачає лише на частину робіт, але при всьому цьому влада часто вважають, що модернізація була проведена. Практично це очевидна заміна понять ».

На модернізацію електромережі також запитували приблизно 4,5 млн., адже споживана жителями потужність значно зросла з 1980 року. Але теж безрезультативно: вважають, що ремонту в електрощитовій нам досить. І це в той час, як у будинку, побудованому 30 років тому, електричне обладнання та проводка цілком не відповідають вимогам чинних нормативів.

Установка проводки виконаний дюралевим кабелем без захисного провідника, низьковольтна комутаційна апаратура, встановлена в поверхових щитах, застаріла і не здатна забезпечити потрібний час відключення при короткому замиканні, електролічильники також не відповідають сучасним вимогам.

Практично мешканці живуть на пороховій бочці, адже в будь-який момент, в результаті зростання споживаної потужності, може з'явитися пожежа. Бажали зробити скатний дах, на це буде потрібно близько 6 млн. руб., Яких теж не буде, хоча в законі 185-ФЗ сказано, що в північних регіонах рекомендується поміняти плоскі дахи на скатні. На ремонт фасадів та утеплення ми запитували 14 млн., а отримаємо 4 млн. Але через тепловтрат, викликаних особливостями конструкції нашого будинку, частина тепла випаровується на вулицю. Чому ми повинні оплачувати все це зі своєї кишені?

– Як ви збираєтеся вирішувати ці препядствия?

На даний момент створимо ті роботи, на які вистачить коштів, а пізніше будемо подавати ще одну заявку – зараз на роль у регіональній програмці капремонту. Здаватися ми не збираємося і бажаємо по максимуму використовувати всі наявні можливості.

Отже, висновок очевидний. Якщо у господарів є бажання привести своє житло у відповідний стан, то ніякі перешкоди не можуть цьому перешкодити. Адже ця сама думка лежить в базі Федеральної програмки капремонту: мешканці мають всі можливості для контролю над ситуацією. Як вказує приклад ТСЖ «Віче» – здатності ці можуть бути застосовані на практиці.

Джерело: gradostroitel.com.ua