Перепланування квартири

Перепланування квартири

Переважна більшість будинків у Москві – серійні. Одноманітні стінки, схожі вікна, схожі квартири … І тільки люди, які їх населяють, різні. Одні просто радіють новенькому житлу, іншим «начебто і так зійде» … Ну а треті не хочуть насолоджуватися милістю забудовника й беруть у руки кувалди і кельми.

Армен Яхшібекян, генеральний директор ТОВ «Проектний експерт»

На відміну від мешканців будинків з персональною плануванням власники типових квартир суцільно й поруч бувають незадоволені своїм житлом і на це у них є вагомі передумови. Типові планування часто містять площі, які ніяк не вживаються, входи в кімнати розміщені ніяково і нефункціонально, сантехніка розставлена як прийде.

І тому бажання новоселів збільшити, наприклад, площа роздільного санвузла за рахунок його об'єднання, а то й розширення за рахунок зони коридору, перенести вхід на кухню в житлову кімнату або спробувати збільшити площу кімнати, приєднавши і утепливши лоджію, повністю природно. Але не слід забувати, що подібні «пустощі» є переплануванням, яку доведеться погоджувати у відповідних інстанціях.

Що можна і що не можна

Що все-таки вважається переплануванням? Для відповіді на це питання простіше перерахувати роботи, які такий не є. Це косметичний ремонт приміщень, установка (або розбирання) інтегрованої меблів, антресолей, підміна (без перестановки) інженерного обладнання (наприклад, сантехніки) аналогічним по характеристиках і технічному пристрою. І все! Інші роботи, пов'язані з будівництвом або демонтажем стінок, пристроєм або закладкою просвітів, фасадні роботи (скління балконів, установка кондиціонерів, супутникових антен), перестановка інженерного обладнання, його підміна (наприклад, установка душової кабіни або гидромассажной ванни) та інші числяться переплануванням і підлягають узгодженню.

Перепланування за ступенем складності діляться на дві групи. 1-ша група – це роботи, для яких не розробляють докладний проект, а тільки малює начерк на копії поверхового плану БТІ. У разі якщо перепланування зачіпає санвузол, буде потрібно ще аркуш зі схемою пристрою гідроізоляції в санвузлі.

Друга група перепланувань – це роботи, які вимагають проведення вишукувань і розробки технічного висновку, проекту й узгодження його по інстанціях. Звичайний приклад такої перепланування: ви вирішили поєднати санвузол і розширити його за рахунок коридору. Якщо новенька сантехніка схожа старенькій і при установці вона залишається в периметрі колишнього санвузла, необхідно зробити тільки начерк. Але якщо ви вирішите розташувати обладнання в зоні розширення санвузла, то буде потрібно розробка проекту.

Найближчим часом вимоги органів, що видають дозволи на перепланування, посилюються. Для більшої частини погоджень необхідно конкретно розробка проекту і, як наслідок, проведення технічних вишукувань і узгодження проектної документації.

Правила і виключення

Оформлення перепланування в Москві складається з трьох величезних кроків:

отримання дозволу Мосжілінспекциі на проведення робіт. Після отримання такого дозволу можна починати робити ремонт;

отримання нових планів БТІ;

внесенні змін у свідоцтво про приналежність на квартиру – це потрібно, якщо змінилася площа, кількість кімнат, також після об'єднання або роз'єднання квартир.

Розглянемо докладніше ці три кроки на прикладі перепланування за проектом, так як роботи по начерку – це всього лише дуже полегшений варіант узгодження перепланування за проектом.

Як це не парадоксально звучить, але спочатку потрібно усвідомити, які функції повинна робити квартира. Хто в ній буде проживати? Скільки діток в сім'ї? Як нерідко до володарів приходять гості? Які потреби в кожного живе? Від відповідей на ці питання і буде залежати перепланування квартири.

Складання нового плану квартири – процес творчий, і тут має сенс звернутися за порадою і думками до проф дизайнеру. Далі потрібно усвідомити, чи можна отримати дозвіл на таке перепланування. Для цього необхідно знати, що можна узгодити, а що ні. Ось кілька простих правил, порушення яких є передумовою 90 відсотків відмов у реєстрації перепланувань.

1. Можна розширювати санвузол і кухню за рахунок житлових приміщень, і навпаки, не можна розширювати житлові кімнати за рахунок санвузла або кухні. Винятки: це правило не діє на другому поверсі двоповерхової квартири, також у випадках, якщо під передбачуваною зоною розширення перебуває нежитлове приміщення.

2. Не можна розширювати санвузол за рахунок кухні або кухню за рахунок санвузла. Винятки: можна розширити кухню за рахунок санвузла на останньому поверсі або санвузол за рахунок кухні на першому.

3. Можливість пристрою прорізу в несучій стінці, також габарити цього прорізу повинен визначати тільки інженер-дослідник. Нерідко для такої оцінки потрібен доступ у квартири, розташовані вище і нижче вашої.

4. Не можна усікати або демонтувати вентиляційні короба.

5. Не можна об'єднувати лоджії або балкони з внутрішніми приміщеннями квартири.

Цей перелік охоплює більшу частину зустрічаються порушень. Нерідко для визначення здатності узгодження перепланування потрібно отримати поверховий план будинку і експлікацію БТІ на квартиру.

Забіг по кабінетах

Коли план перебудови готовий і ви отримали від спеца оцінку здатності узгодження такої перепланування, можна приступати до розробки проектної документації. Для цього потрібно звернутися в ліцензовану проектну компанію, яка проведе обстеження стану несучих конструкцій квартири і розробить проект. У разі якщо влаштовується просвіт в несучій стінці, розробляється проект повинен бути узгоджений з організацією, яка є творцем проекту вашого будинку. Наприклад, творцем проектів будинків, серія яких починається на букву «П», таких як «П-44», «П-44Т», «П-3М» та інших є ГУП МНІІТЕП. Творець будинків серій «Копе» – Моспроект.

Після того як проект розроблений, його потрібно погодити в окружному відділенні Росспоживнагляду містечка Москви, також в окружному відділі ГУ МНС. У разі якщо плануються фасадні роботи, буде потрібно узгодження в окружному архітектурно-планувальному об'єднанні (АПО), також у Мос-комархітектуре. У Центральному оточенні містечка Москви практично будь-який перепланування в будинку, побудованому до 1960 року, просить узгодження з Москомнаследія.

Коли всі узгодження отримані, зібраний пакет документів укупі з правовстановлюючими документами та довідками ЄЇРЦ необхідно подати до Мосжилинспекцию. Протягом 45 днів ви або отримаєте дозвіл на проведення робіт, або не отримаєте, якщо, на думку Мосжілінспекциі, передбачувана перепланування не відповідає санітарним, пожежним або будівельним нормам містечка.

Решта етапи дизайну ще найменш трудомісткі. Тут найголовніше, щоб перепланування була виконана в суворій відповідності з проектом. Відповідність це перевіряється кількома особами: спочатку при підписанні акту про завершеному перебудові, який видає Мосжілінспекция (даний акт підписується представниками Мосжілінспекциі, експлуатуючої організації і управи), а потім техніком БТІ, який приїжджає для обміру приміщення після перепланування.

На підписання акту про завершеному перебудові та отриманні нових планів БТІ зазвичай йде від одного до двох місяців. Після отримання нових планів БТІ у разі потреби можна звернутися у Федеральну реєстраційну службу за внесенням змін у свідоцтво про приналежність. Конфігурації вносяться протягом 2-4 тижнів.

Пастка на пастці

Особлива ситуація складається в Москві з отриманням дозволу на перепланування в новобудовах. Як зрозуміло, після отримання ключів від квартири в новобудові до отримання свідоцтва про належність в столиці проходить в середньому два роки. При всьому цьому в деяких околицях Москви Мосжілінспекция вообщем не сприймає документи на узгодження перепланування без свідоцтва про належність на квартиру. Володарі квартир у цих околицях протягом двох років не в змозі зробити в новенькому житло справжній ремонт.

В інших околицях Мосжілінспекция просить від володаря квартири в новобудові пристойний пакет документів про будівництво будівлі та введення його в експлуатацію. У цей пакет може заходити згоду на перепланування від забудовника або від другої сторони за договором соінвестірованія (або підготовчого договором купівлі-продажу). У даному випадку володар квартири може потрапити в іншу пастку: часто друга сторона за договором або забудовник бувають категорично проти перепланування в придбаної у їхній квартирі. Виходить, що такі організації продають квартиру, але примушують володаря очікувати здібності перепланування два роки. Природно, практично ніхто не попереджає майбутнього власника про цю заборону. Нерідко він з'ясує про нього, коли підписує контракт соінвестірованія, в якому за перепланування у квартирі передбачено штраф у розмірі 10 відсотків від її ціни.

Складається парадоксальна ситуація: людина придбала квартиру, але нормально її використовувати не може, тому що існуюча планування його не влаштовує, а методу узаконити її перебудову немає. У підсумку люди нерідко вообщем нікуди не звертаються і нелегально роблять те, що бажають. Про шкоду несучих конструкцій будівлі вони, звичайно, часто забувають. Вже відомі випадки, коли новобудови були визнані аварійними внаслідок несанкціонованих перепланувань.

Між тим за певних зусиль з боку організації, що займається узгодженням перепланування, дозвіл Мосжіл-інспекції, зазвичай, все таки вдається отримати. Строк розроблення і погодження проектної документації варіюється (залежно від труднощі перепланування та околиця Москви) від 2 до 12 місяців. Середній термін узгодження перепланування за проектом складає 3 місяці.

Не вдаючись в деталі і спеціальну термінологію, нам вдалося відбити лише маленьку частину тих аспектів і складнощів, з якими можуть зіткнутися власники квартир при оформленні перепланування. З метою економії часу і сил, а в кінцевому рахунку, може бути, і засобів для узгодження перепланування має сенс звернутися за допомогою в спеціалізовану компанію.

Готуйте гаманець

Послуги з отримання дозволу Мосжілінспекциі на проведення робіт з ескізної переплануванні коштуватимуть близько 28 000 рублів, з перепланування за проектом – приблизно 64 000 рублів. Ціна підписаного акта про завершеному перебудові і нових планів БТІ – 22000 рублів.

По всій строгості …

Законом містечка Москви від 20 грудня 1995 року № 26 за порушення нормативів столиці з експлуатації житлового фонду передбачена адміністративна відповідальність. На недбайливих людей може бути накладено штраф у розмірі від 1500 до 2500 рублів. Але це далеко не найжахливіше. У відповідності зі статтею 29 Житлового кодексу власник або наймач квартири, яка була самовільно перепланована, повинен привести її до попереднього стану в строк і в порядку, встановлені Мосжілінспекциі.

Якщо квартира не буде приведена у попередній стан у встановлений термін, трибунал за позовом відповідного органу сприймає рішення:

відношенні володаря – про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від реалізації коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення. На нового власника покладаються обов'язки з приведення житла у попередній стан;

щодо наймача за договором соціального найму такого житлового приміщення – про розірвання даного контракту;

на підставі рішення суду квартира може бути збережена в перебудовані стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси людей, не завдається шкоди їх життю і здоров'ю.

Якщо перепланування вже виготовлена, рішення суду, щоб її узаконити, зовсім необов'язково. За умови, що всі виготовлено в узгодженні з санітарними, пожежними і лад нормами, можна починати узгодження в тому ж порядку, як якщо б ви тільки планували її виконати. Максимум, що вам загрожує в такому випадку, – штраф у розмірі 2500 рублів. Якщо ж допущені порушення, то слід їх прибрати і поряд з усуненням приступати до узгодження. Рішення суду може здатися тільки тоді, коли несанкціоноване перепланування виявлена представниками Мосжілінспекциі і не один раз винесено припис про усунення порушень.

Джерело: gradostroitel.com.ua


MAXCACHE: 0.49MB/0.00205 sec