Підстави набуття права власності на землю

Підстави набуття права власності на землю

Угоди з купівлі-продажу землі підкоряються загальним правилам, встановленим Цивільним кодексом, але при всьому цьому вони мають свої особливості, які відображені в ЗК, ввідному законі і Федеральному законі від 24 липня 2002 р. N 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (з змінами від 7 липня 2003 р.).

Норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна об'єднані в Цивільному кодексі в окремому параграфі, виходячи з специфічності предмета купівлі-продажу, предназначает особливості контракту, що дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі-продажу: контракт реалізації нерухомості.

За договором реалізації нерухомості торговець передає покупцеві нерухоме майно. До нерухомому майну (нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, іншими словами об'єкти, переміщення яких без непропорційного збитку їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (в юридичному сенсі, природно). Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).

Спеціальні риси нерухомості – міцний зв'язок із землею, особлива цінність, непотребляеми в процесі експлуатації тощо – Диктують необхідність визначення особливих правил, що регулюють роль таких об'єктів у майновому обороті. Вже у частині першій ГК передбачено ряд таких правил обов'язковій державній реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, також появи, обмеження та переходу таких прав (ст. 131 ЦК).

Вимоги до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК). На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання звичайної письмової форми правочину, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.

Необхідно звернути увагу на те, що державної реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551 ЦК). Для сторін контракт набуває чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після такої реєстрації клієнт стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони – продавець і покупець – виконали свої обов'язки за договором за тривалий час до державної реєстрації.

Як треба з тексту Кодексу (ст. 550 ЦК), договір продажу нерухомості не вимагає нотаріального посвідчення. За законодавством, що діяло раніше, деякі договори купівлі-продажу нерухомого майна, а саме будинку або його частини, домагалися кваліфікованої, нотаріальної форми (ст. 239 ЦК 1964 року). Але введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод.

При ухиленні однієї із сторін від вчинення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, відсутність такої реєстрації не є нездоланною перешкодою. Про це свідчить положення, що допускає вирішення питання про державної реєстрації переходу права власності на нерухомість у судовому порядку (п. 3 ст. 551 ЦК).

Як раніше говорилося, нерухомість – це спочатку земляні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в підсумку виконання контракту купівлі-продажу будинку, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне зміну правовідносин і з приводу цього земляного ділянки. І навпаки, якщо продається земляний ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Кодекс містить точні правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553 ЦК).

Клієнт будови, споруди або іншої нерухомості разом з передачею йому права власності на означені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав знаходиться в залежності від того, чи є торговець нерухомості власником відповідного земляного ділянки. У даному випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.

При продажу нерухомості, що знаходиться на земляному ділянці, не належить продавцю на праві власності, клієнт нерухомості отримує право використання відповідної частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід розуміти, що законом чи договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови використання земляним ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.

Коли предметом договору купівлі-продажу нерухомості, навпаки, є земляний ділянка, а що знаходиться на ньому нерухомість залишається в приналежності у торговця, умови використання торговцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу. Якщо контракт не містить таких критерій, торговець отримує право обмеженого використання (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.

Значущим умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ЦК). Правила визначення предмета договору стосовно продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, що дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земляному ділянці або в складі іншого нерухомого майна. В іншому випадку договір не вважається укладеним.

Істотно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу нерухомості, як вартість (ст. 555 ЦК). По-1-х, положення про те, що виконання контракту, в якому не визначена вартість, має бути оплачено за вартістю, зазвичай стягується при порівнянних обставин за подібні продукти (див. ст. 424), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про вартість нерухомості контракт про її продаж визнається неукладеним. По-2-х, вартість на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і вартість переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.

Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більше того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання контракту реалізації нерухомості.

Додаткові вимоги, спрямовані на захист живуть в житлових приміщеннях людей, сформульовані для реалізації житла (ст. 558). А саме, державної реєстрації підлягає договір купівлі-продажу не тільки лише вдома або квартири в цілому, та й частини будинку або квартири. Значущим умовою контракту реалізації будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право використання підходящим житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається список таких осіб із зазначенням їх прав на використання продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

Стаття 37 ЗК визначає особливості купівлі-продажу земельних ділянок. Пункт 1 статті 37 ЗК встановлює, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли муніципальний кадастровий облік, тобто сформовані в натурі в якості об'єкта цивільних прав.

Норма також передбачає обов'язок торговця надати покупцю наявну у нього інформацію про обтяження і обмеження у використанні земельної ділянки. Слід врахувати, що поняття обмежень, обтяжень в штатському законодавстві та ЗК не збігаються. ГК в п.1 ст.131 містить поняття обмежень прав на нерухоме майно. Федеральний закон від 21 липня 1997 N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (зі змінами від 5 березня, 12 квiтня 2001, 11 квітня 2002, 9 червня 2003) ототожнює поняття обмежень та обтяжень. Згідно ст.1 названого Закону обмеження (обтяження) – це наявність встановлених законом чи уповноваженими органами в передбаченому законом порядку критерій, воспрещению, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на певний об'єкт нерухомого майна – сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди , арешту майна та ін

ЗК передбачає дві групи обмежень. У першу групу входять обмеження, як вже розглядалося вище, оборотоспособности земляних ділянок, зміст якої зводиться до неможливості передачі в особисту власність земляних ділянок, що належать до земель, обмеженим в обігу, крім випадків, встановлених федеральними законами (абз.2 п.2 ст. 27 ЗК).

Стаття 56 ЗК передбачає список обмежень прав на землю, які носять в головному публічно-правовий характер, – друга група обмежень.

Виходячи з вищевикладеного, можна прийти до висновку, що позначена обов'язок торговця земляного ділянки складається в наданні покупцю інфи про всіх названих обмеження та обтяження.

Пункт 2 статті 37 ЗК містить список умов договору купівлі-продажу земельної ділянки, є недійсними.

До таких умова контракту купівлі-продажу земельної ділянки, встановлює право торговця купити земельну ділянку назад за власним бажанням. Це правило видається не повністю зрозуміло, якщо врахувати можливість різного трактування висловлювання «за власним бажанням».

Практичне значення ця проблема набуває у зв'язку з поширенням у практиці забезпечення виконання обов'язків інституту т.зв. забезпечувального привласнення. Своїм широким розповсюдженням цей інститут повинен труднощам процедури реалізації закладеного нерухомого майна, тому що дозволяє більш багато гарантувати права кредитора за забезпечуваному зобов'язанням. Сутність інституту полягає в передачі боржником кредитору права власності на нерухоме майно з умовою повернення першого права власності на це майно у разі відповідного виконання забезпеченого зобов'язання. Не ясно, є повернення кредитором боржника права власності на його вимогу, заснованому на відповідному виконанні забезпеченого зобов'язання, поверненням «за власним бажанням».

Вважається недійсним умова контракту купівлі-продажу земельної ділянки, обмежує подальше розпорядження землею, включаючи обмеження на іпотеку, передачу землі в оренду, вчинення інших правочинів із землею. Це обмеження представляється не має практичного сенсу, якщо врахувати, що зміст речового права визначається законом і не може бути обмежене особистим угодою сторін. Пункт 2 ст.209 ГК конкретно відносить до правомочностями власника можливість відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, використання та розпорядження майном, віддавати майно в заставу й навантажувати його іншими методами, розпоряджатися ним іншим чином. У силу цього, відчужуючи майно, навіть за наявності в договорі заборони на це, власник користується правовими здібностями, наданими йому законом.

Є недійсним і умова контракту купівлі-продажу земельної ділянки, обмежує відповідальність торговця в разі, якщо треті особи пред'являть права на земельну ділянку.

У зміна правил, передбаченого ст.460 ЦК, п.2 коментарів статті введена заборона обмеження відповідальності торговця в позначеному випадку.

Коментованій нормі передбачається також застосування всіх вищезгаданих обмежень до договору міни.

Пункт 3 статті 37 ЗК визначає права покупця у разі надання йому торговцем заздалегідь невірної інформації:

· Про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання їх у відповідність з дозволеним впровадженням;

· Про дозвіл на забудову даного земляного ділянки;

· Про використання примикають земляних ділянок, що роблять істотний вплив на впровадження і ціна продаваного земельної ділянки;

· Про високоякісних властивостях землі, які можуть впливати на плановане покупцем впровадження і ціна продаваного земельної ділянки та іншої інформації, яка може впливати на рішення покупця про покупку даного земляного ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами.

У даному випадку клієнт земляного ділянки має право домагатися зменшення купівельної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків.

Норми пункту 3 статті 37 ЗК, надають покупцеві земляного ділянки вищевказані права виключно у разі заздалегідь невірного вдачі надаються торговцем відомостей, істотно погіршують становище покупця в порівнянні з регулюванням, передбаченим у подібних випадках ГК. Стаття 460 ЦК, яка встановлює відповідальність торговця в разі пред'явлення прав на майно третіми особами, і ст.475 ЦК, яка встановлює наслідки передачі товару неналежної якості, не вимагають заздалегідь невірного вдачі наданої торговцем інфи в якості підстави відповідальності торговця.

Стаття 38 ЗК регламентує придбання земельної ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, або права на укладення договору оренди такого земляного ділянки на торгах, конкурсах, аукціонах.

Пункт 1 статті 38 ЗК визначає в якості предмета торгів земляний ділянка з установленими межами або право на укладення договору оренди цього земляного ділянки. Земляні ділянки, які у відповідність до п.2 ст.27 ЗК вилучені з обігу, не можуть бути предметом торгів. Який виставляється на торги земельну ділянку має бути сформований в якості об'єкта прав відповідно до процедурою, встановленою пп.1 п.4 ст.30 ЗК.

Пункт 2 статті 38 ЗК визначає коло суб'єктів, що мають право виступати в якості торговця земляного ділянки і організатора торгів. В якості торговця виступає виконавчий орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, уповноважений у межах своєї компетенції у відповідності зі ст.9-11 ЗК на передачу громадянам та юридичним особам земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Упорядником торгів виступає власник земельної ділянки в особі відповідного муніципального органу чи спец організація, що діє на підставі контракту з власником. Згідно п.2 ст.447 ЦК така спец організація може виступати як від імені володаря, так і від власного імені.

Пункт 3 статті 38 ЗК встановлює здібності володаря за визначенням деяких критерій торгів. Володар визначає форму проведення торгів. Торги згідно п.4 ст.447 ЦК можуть проводитися у формі аукціону або конкурсу. Виграв торги на аукціоні визнається особа, що запропонувала більш вищу вартість, а за конкурсом – особа, яка за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організатором конкурсу, запропонувало найкращі умови. Згідно п.5 ст.447 ГК аукціон або конкурс, в яких брав участь лише один учасник, визнаються що не відбулися.

Вихідна вартість предмета торгів і суму завдатку також визначаються власником земельної ділянки. ЗК не встановлює обмежень для визначення ціни виставленого на торги земляного ділянки належними органами державної влади та місцевого самоврядування. За змістом коментованої статті можна дійти висновку, що такі органи можуть знайти вартість земельної ділянки на власний розсуд.

Пункт 3 статті 38 ЗК не визначає безпосередньо суб'єкта, зобов'язаного внести завдаток для участі в торгах. Пункт 4 ст.448 ЦК встановлює, що завдаток вноситься учасниками торгів.

З буквального сенсу статті не ясно, чи є список здібностей володаря земляного ділянки, міститься в п.3 статті 38 ЗК, вичерпним.

Пункт 4 статті 38 ЗК уповноважує Уряд РФ на встановлення порядку організації та проведення торгів, конкурсів, аукціонів з продажу земельних ділянок з муніципальних або міських земель або права на укладення договору оренди цих земельних ділянок. Такий порядок повинен бути встановлений відповідно до ДК і ЗК.

Загальний порядок організації та проведення торгів встановлений ЦК. У відповідності зі ст.448 ГК торги (аукціони та конкурси) можуть бути відкритими і закритими.

У відкритому аукціоні та відкритому конкурсі може брати участь будь-яка особа. У закритому аукціоні та закритому конкурсі беруть участь тільки особи, спеціально запрошені для цієї мети.

Якщо інше не передбачено законом, повідомлення про проведення торгів має бути виготовлено упорядником більш ніж за тридцять днів до їх проведення. Повідомлення повинно містити принаймні відомості про час, місце і форму торгів, їх предмет і порядок проведення, в т.ч. про оформлення ролі в торгах, визначення особи, який виграв торги, також відомості про вихідної вартості.

У разі, якщо предметом торгів є тільки право на укладення контракту, в повідомленні про майбутні торги повинен бути вказаний наданий для цього термін.

Якщо інше не передбачено в законі або в повідомленні про проведення торгів, організатор відкритих торгів, який зробив повідомлення, вправі відмовитися від проведення аукціону у час, але не пізніше ніж за три дні до пришестя дати його проведення, а конкурсу – не пізніше ніж за тридцять днів до його проведення.

У випадках, коли організатор відкритих торгів відмовився від їх проведення з порушенням визначених термінів, він повинен компенсувати учасникам понесений ними реальний шкоду.

Улаштовувач закритого аукціону чи закритого конкурсу повинен компенсувати запрошеним їм учасникам реальна шкода незалежно від того, в який конкретно термін після направлення повідомлення пішов відмову від торгів.

Учасники торгів заносять завдаток у розмірі, у строки та в порядку, які зазначені в повідомленні про проведення торгів. Якщо торги не відбулися, завдаток підлягає поверненню. Завдаток повертається також особам, які брали участь у торгах, але не виграли їх.

При укладенні контракту з особою, що виграв торги, сума внесеного ним завдатку зараховується в рахунок виконання обов'язків за укладеним договором.

Особа, що виграла торги, і організатор торгів підписують у день їх проведення протокол про результати торгів, який має силу договору. Особа, що виграла торги, при ухиленні від підписання протоколу втрачає внесений ним завдаток. Улаштовувач торгів, який ухилявся від підписання протоколу, повинен повернути завдаток у подвійному розмірі, також компенсувати особі, котра виграла торги, збитки, завдані роллю в торгах, у частині, яка перевершує суму завдатку.

Якщо предметом торгів було тільки право на укладення контракту, такий договір повинен бути підписаний сторонами не пізніше, двадцяти днів або іншого зазначеного в повідомленні строку після закінчення торгів та дизайну протоколу. У разі ухилення однієї із сторін від укладення контракту інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти контракт, також про відшкодування збитків, заподіяних ухиленням від його укладення.

Загальні наслідки порушення правил проведення торгів також передбачені ГК. У відповідності зі ст.449 ГК торги, проведені з порушенням правил, встановлених законом, можуть бути визнані судом недійсними за позовом зацікавленої особи. При всьому цьому визнання торгів недійсними тягне недійсність договору, укладеного з особою, що виграв торги.

Стосовно до проведення торгів з продажу земельних ділянок, розташованих на місцевості міських і сільських поселень, їх умови і порядок визначаються відповідність до Порядку проведення торгів.

При встановленні ціни за договором купівлі-продажу земельної ділянки потрібно врахувати положення ст. 2 введеного закону, яким передбачено відступ від загальних правил визначення ціни земляних ділянок, якщо вони перебігають від однієї особи до іншої на підставі контракту купівлі-продажу.

При здійсненні операцій із земляними ділянками вартість визначається відповідно до ДК на підставі контракту. При всьому цьому оцінка земельної ділянки здійснюється на підставі Федерального закону від 29 липня 1998 N 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (зі змінами від 21 грудня 2001, 21 березня, 14 листопада 2002, 10 січня, 27 лютого 2003).

Згідно ст.8 даного Закону проведення оцінки об'єктів оцінки, в т.ч. земляних ділянок, якщо вони виявляються даними об'єктами, є обов'язковим, також у разі залучення до операції об'єктів оцінки, що належать повністю або частково Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень, у т.ч.:

· При визначенні ціни об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ чи муніципальній утворенням, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;

· При продажу чи іншому відчуженні об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень.

Але при придбанні особами прав на земельні ділянки із земель поселень, що у державній чи муніципальної власності і на яких розміщені будівлі, будинку, споруди, що у їх власності, діє правило коментованої статті.

Спочатку, необхідно підкреслити, що застосування даної статті передбачається при придбанні прав на земельні ділянки лише на підставі ст.36 ЗК, в т.ч. при переоформленні права постійного (довічного) використання юридичними особами, не передбаченими ст.20 ЗК в якості правовласників, та викуп ними земляних ділянок, на яких розміщена нерухомість, що знаходиться у їх власності (ст.3 введеного закону).

Зараз розглянемо особливості здійснення угоди з купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Стаття 8 Федерального закону від 24 липня 2002 N 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (зі змінами від 7 липня 2003) визначає ці особливості.

Згідно п.3 ст.3 ЗК укладення угод з земляними ділянками регулюється цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земляним, лісовим, аква законодавством, законодавством про надра, про охорону середовища, особливими федеральними законами. З цього правила випливає, що контракт купівлі-продажу земельної ділянки повинен укладатися з дотриманням вимог ст.454-491 і 549-557 ЦК, також особливостей, встановлених ст.37 ЗК і ст.8 Закону про обіг земель.

Закон про обіг земель щодо купівлі-продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення поруч ст. 37 ЗК ввів чергове додаткову умову – суб'єкту РФ або органу місцевого самоврядування у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, надано переважне право на купівлю такого земляного ділянки при її продажу, крім випадків реалізації з публічних торгів.

У разі реалізації земляного ділянки з громадських торгів права переважної купівлі суб'єкт РФ або орган місцевого самоврядування не мають, тому що контракт укладається з особою, що виграв торги (ст.447 ЦК). Вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта РФ або орган місцевого самоврядування можуть брати участь у громадських торгах на загальних підставах з іншими покупцями. Продаж з прилюдних торгів імовірна, наприклад, при відозві стягнення на земельну ділянку (ст.277 ЦК), при реалізації закладеного земляного ділянки (ст.350 ЦК).

У статті 8 Закону про обіг земель визначається не тільки лише зміст переважного права купівлі земельної ділянки суб'єктом РФ або органом місцевого самоврядування, але також і процедура втілення цього права.

На відміну від ст.250 ЦК для захисту переважного права купівлі земельної ділянки встановлене не тримісячний, а більш довгий термін позовної давності. Протягом року з моменту державної реєстрації реалізації земляного ділянки, проведеної з порушенням переважного права купівлі, суб'єкт РФ або орган місцевого самоврядування має право домагатися в судовому порядку переведення на нього прав і зобов'язань покупця.

дизайн дитячої на мансарді

Джерело: gradostroitel.com.ua