Сам собі девелопер

Сам собі девелопер

Як вибудувати приміський будинок собі і власної сім'ї, кожен вирішує сам, грунтуючись, спочатку, на особистих почуттях і перевагах. А ось будівля будинку на продаж – абсолютно інша справа. Тут існує величезна кількість аспектів, врахування яких зробить проект по-справжньому вигідним.

Ризик – справа великодушне

Поняття «девелопмент» зараз знайоме багатьом. І в більшості випадків воно асоціюється з діяльністю великих компаній, що створюють нові об'єкти нерухомості. На плечі девелопера лягає весь обсяг робіт, починаючи з розробки бізнес-плану і закінчуючи здачею готового об'єкта. У проміжку між цими кроками знаходяться вибір і придбання земельної ділянки під забудову, проектування майбутнього будинку, наймання підрядної будівельної організації, конкретно будівництво і підведення потрібних комунікацій. І будь-яка стадія пов'язана з певним ризиком. І чим більше кошти вкладаються в проект, тим ступінь цього ризику вище.

Щоб стати фахівцем у галузі девелопменту, необхідні досвід і пізнання не тільки в області грошей і маркетингу. 1-і необхідні, щоб правильно вирахувати майбутні витрати і спланувати рух грошових потоків, а другі – щоб знайти мотивовану аудиторію проекту і забезпечити його грамотне просування. Девелопер має також орієнтуватися в юридичних тонкощах і мати хоча б загальні уявлення про різні лад розробках і матеріалах. Загалом, робота це всеохоплююча, і краще, коли її робить не одна людина. У стандарті – ціла спец компанія.

У девелоперських компаній є такі переваги перед персональними забудовниками, як досвід роботи на ринку, наявність навчених службовців, більш міцні грошові тили і так іменований адміністративний ресурс. Адже будівництво будинку завжди пов'язане з відвідуванням різних муніципальних інстанцій, з якими представнику великої компанії розмовляти легше, ніж приватній особі. Але девелоперу-одиночці не варто приймати ці контори тільки як суперників. Тим, хто все-ж наважився зайнятися цим ризикованою справою, варто переймати досвід експертів.

За діяльністю девелоперської компанії можна не тільки лише стежити зі сторони. Багато індивідуальні підприємці стають співінвесторами проектів, які виробляють компанії. У такого варіанту багато плюсів: і ризик менше, і інвестиції краще захищені, і робити, по суті, фактично нічого не потрібно: вклав кошти – і чекай, поки вони окупляться. Хоча за бажанням співінвестора останній пункт може змінюватись. Він може брати активну роль у складанні бізнес-плану, розробці концепції майбутнього будинку або селища та інших якостях девелоперської діяльності контори. За словами директора з продажу компанії «ПетроСтіль" Міші Фуксмана, ціна будинків в одному з елітних котеджних селищ, побудованих компанією, за минулий рік зросла в середньому на 40%. Є особисті інвестори, що вклали свої кровні кошти в цей проект, отримали великий прибуток завдяки співпраці з досвідченим гравцем ринку нерухомості.

Цим же, кого не лякають погрози «одиночного запливу», можна дати кілька корисних порад, які стосуються будівництва приміського будинки на продаж.

Як догодити покупцеві

Будь-який проект, пов'язаний із створенням об'єкта нерухомості, починається з пошуку і придбання земельної ділянки. Вибираючи місце для будівлі будинку, необхідно відразу врахувати кілька принципових моментів: віддаленість від містечка, екологічну обстановку, наявність розвиненої інфраструктури і можливість підвести до будинку потрібні комунікації. Якщо майбутній покупець – досить людина, що відбулася, то не останнє значення матимуть і такі моменти, як прекрасний вид з вікна. За словами професіоналів, юридичні процедури дизайну земляного ділянки для особистого використання і для будівництва будинку на продаж нічим не відрізняються.

Проект майбутнього будинку можна отримати двома методами – придбати готовий або звернутися до послуг конструктора. 1-ий варіант краще і виходячи з переконань ціни, і так як готові проекти вже не один раз випробувані на практиці і все ймовірні недоліки в їх вже виправлені. Другий варіант привабливий тим, що конструктор може «підігнати» майбутній будинок під специфіку певного ландшафту і кліматичних умов. Адже, приміром, будинок біля озера – це абсолютно не те ж саме, що котедж в горах. Відрізнятися будуть і технології в галузі будівництва і матеріали, і зовнішній вигляд будинку. І все таки гарантії стовідсоткового «попадання в ціль» немає ні в якому з цих випадків: найвищий ризик того, що покупцеві не сподобається архітектурне рішення, на якому призупинив власний вибір девелопер. Тому хорошим буде деякий «середньостатистичний» будинок без особливих будівельних надмірностей, які до того ж можуть значно збільшити його ціна.

Те ж саме можна сказати і про внутрішнє планування приміщень. У кожного домовласника є особисті потреби в певній кількості кімнат і свої уявлення про те, якого вони повинні бути розміру і конфігурації. Тому майстри рекомендують до продажу не встановлювати в будівлі внутрішні перегородки. Якщо за проектом потрібні якісь не підлягають переносу несучі конструкції, будуть розділяти внутрішнє місце будинку, то їх необхідно встановлювати так, щоб вони якомога менше обмежували свободу майбутніх мешканців. Наприклад, непотрібні вузенькі коридори і надзвичайно малогабаритні приміщення, які потім можна буде розширити.

Є речі, яких девелоперу вообщем не варто робити перед продажем будинку. Наприклад, займатися внутрішньою обробкою. Вже це точно справа смаку, і це приємне обов'язок з насолодою візьмуть на себе самі новосели.

Прокладати комунікації всередині будинку теж не варто. Наприклад, місце розташування каналізаційних труб щільно сплетено з тим, де і як буде встановлена сантехніка. А електронні проводи необхідно прокладати там, де знаходитимуться різні електроприлади та освітлювальне устаткування. Для чого ж робити зайву роботу, при всьому цьому збільшуючи ціна кінцевого об'єкта? Нехай новосели самі вирішують, як їм зручніше розвести комунікації. Девелоперу досить легко підвести їх на дільницю і встановити в будинку розподільний щит для електромереж і так іменовану «гребінку» для системи водопостачання. Правда, бувають і винятки. Наприклад, при будівництві котеджу з клеєного бруса всі комунікаційні шахти необхідно прокладати на етапі будівництва, тому доцільно відразу провести через їх належні труби і дроти. А от у випадку з газобетонной спорудою усім цим можна займатися вже тоді, коли будинок побудований. І якраз на цьому пт девелопер може зберегти.

Вообщем, питання комунікацій – один з головних при споруді приміського будинку. При цьому з газифікацією, стічною канавою і водопостачанням справа йде простіше, ніж з електрикою. Якщо встановити централізовані системи з якихось причин неможливо, можна зарити в землю ємні ємності з газом, вирити артезіанську свердловину і змонтувати насосно-каналізаційну систему з малогабаритними установками для біо чищення стоків.

Електронні ж мережі в найкращому випадку доведеться тягнути від блізкорасположенного населеного пт, якщо дозволить його адміністрація. У цьому сенсі девелоперські компанії знову ж мають гідності, тому що підключення до електромереж кожного будинку в котеджному селищі обійдеться в найменшу суму, ніж підключення роздільно стоїть вдома. Як кажуть, укупі дешевше. Можливість того, що всі мешканці котеджного селища відразу включать всі наявні у їх електроприлади, мізерно мала. Виходячи з цього і розраховується вхідна потужність.

Головна порада, яку можна дати девелоперам-одиначкам, – у всіх питаннях управлятися до цього міркуваннями здорового глузду. Наприклад, не варто будувати бетонну будівлю серед незайманого соснового бору. Тут доречніше буде будинок з натурального оциліндрованих колод або бруса. Плануючи майбутнє спорудження, необхідно на рівні думок представляти для себе, як у ній житимуть її потенційні мешканці, що для їх буде принципово, а що другорядне. Коротше кажучи, будувати будинок для інших людей потрібно, як собі самого, не зберігаючи на якості і не піддаючи ризику свою репутацію початківця девелопера. І тоді клієнт знайдеться стрімко, і обидві сторони зуміють досягти власних цілей і залишаться задоволені результатом.

Джерело: gradostroitel.com.ua