Скільки коштує офіс побудувати

Скільки коштує офіс побудувати

Будь-яка везуча компанія успішна по-своєму, але препядствия, з якими вона зустрічається, нерідко схожі для всіх. Потреба в нових офісних площах – одна з їх. З нею завжди стикаються і нові контори, організовуючи власний бізнес. Не чужа вона і зрілим організаціям в ті моменти, коли зростання або, навпаки, спад ефективності діяльності змушує шукати новий «дім». Але питання ціни кабінету навряд чи відшукає спільну відповідь. Адже будь-яка зі складових – площа, обробка і обстановка – в кожному окремо взятому випадку має свою вартість.

Недвижно варіанти

1-ий крок, неодмінно – це вибір відповідного приміщення. Велика частина компаній вважають за краще оренду кабінету. Але, згідно оглядам, зростання її ставок в 2007 році в середньому склало 35%. Якщо гласить про Москву, то тут великим попитом припав на елітні площі в межах Садового кільця, які подорожчали на дві третіх. Згідно з прогнозом міжнародної консалтингової компанії Knight Frank Research «Офісна нерухомість. Погляд у 2008 рік », приріст орендних ставок збережеться на рівні 15-20%.

На кабінети класу А планований, за даними цього прогнозу, рівень платежів у центрі столиці складе від $ 850 до $ 1700 за кв. м на рік, для нерухомості класу В + розбіжність не такий значимий – від $ 700 до $ 1100 за кв. м на рік. У нижньому ціновому секторі пропозиції починаються з позначки $ 350 за кв. м на рік. При всьому цьому, за оцінками професіоналів, обсяг вільних, введених в експлуатацію площ вищої цінової категорії становить менше 1%, що свідчить про нестачу в даному секторі нерухомості. Він привів до формування в столиці тенденції, згідно з якою практично три чверті угод у 2007 році були укладені до введення нерухомості в експлуатацію. При всьому цьому ціна оренди на початковому етапі будівництва може бути на третя частина нижче кінцевої ставки, що заманює клієнтів приймати рішення завчасно.

Ще одним варіантом зниження витрат є вибір на користь кабінету за межами Третього транспортного кільця, де рівень платежів в середньому на 30 – 45% нижче. При всьому цьому рівномірно зона ділової активності переміщається з центру. Багато компаній використовують рішення з поділом персоналу. Частина службовців, яка не володіє представницькими функціями, виноситься в бек-офіс, розташований в найменш престижному районі.

Тенденція виходу за межі центральної частини містечка актуальна і для Санкт-Петербурга, де більша частина нових проектів планується в зоні промислового пояса. За даними огляду Knight Frank Research, за 1-е півріччя 2007 року зростання цін в Північній столиці становить більше 5%. Ставки орендних платежів також залежать від віддаленості від центру. Для приміщень класу А вони становили від $ 630 до $ 1071 кв. м на рік, для класу В – від $ 330 до $ 710 кв. м на рік.

Таким макаром, рівень орендних ставок, особливо в Москві, непохитно виростає, тому ряд компаній роблять вибір на користь покупки нерухомості, тому що, за їх оцінками, розміри кредитних платежів сумірні з орендною платою. Ціна квадратного метра сильно залежить від класовості приміщення і домагається $ 10000-11000.

З іншого боку, помітно підвищення середньої площі орендованого кабінету. Укладаючи угоду, багато компаній планують певний заділ, наприклад, для власного майбутнього зростання. Знімаючи більше, ніж необхідно, приміщення, компанія здає в суборенду надлишки. На жаль, підбираючи кабінет, поєднати всі потрібні характеристики ціни, властивості і територіального розміщення в умовах дефіциту не так просто. Тому пошук бездоганного варіанту може затягнутися на кілька місяців. Доведеться запастися терпінням і у разі укладення договору оренди на кроці будівництва бізнес-центрів, тим паче що терміни їх введення в експлуатацію часто відкладаються.

Оздоблення за вимогами

Вибираючи приміщення на ринку нерухомості, варто звернути увагу, що кабінети, які пропонуються в оренду чи виставляються на продаж, часто вже мають обробку. Багато організацій, в яких ні можливості або необхідності змінювати інтер'єр, відразу в'їжджають і приступають до роботи.

Якщо приміщення здається без обробки, то компанії встають перед необхідністю проведення ремонтних робіт. Неодмінно, орендна плата або вартість покупки такої нерухомості нижче, але витрати на ремонт можуть перекрити цю вигоду. Середня вартість на комплекс послуг варіюється в межах $ 700-1500 за кв. м. При цьому близько 60% ціни зазвичай відноситься до інженерних робіт з монтажу систем вентиляції та кондиціонування, електропостачання, а інша частина – конкретно до будівельно-монтажних. Частіше до витрат потрібно додати ціна послуг з установки слабкострумових систем та пожежогасіння, які вимагають спеціальної ліцензії, тому не всі будівельні компанії готові їх надати.

Якщо гласить про верхній межі ціни замовлення, то її швидше визначає платоспроможність клієнта. «Кожен проект індивідуальний, і обсяг робіт знаходиться в залежності від стану приміщення і потреб замовника», – роз'яснює заступник генерального директора компанії «Дифенс енд Констракшн» Іра Проніна (будівництво та ремонт – Ред.).

Посеред причин, які, на її думку, впливають на вартість проекту, спочатку – ціна обраних матеріалів обробки і застосовуваного устаткування. Інший принциповий момент – розмір майбутнього кабінету. Справа в тому, що при розрахунку на квадратний метр обсяг витрат на купівлю інженерного оснащення у загальній сумі знижується пропорційно підвищенню його площі.

«Особливого розгляду заслуговує питання перепланування приміщення, – продовжує Іра Проніна. – Проведення робіт, наприклад, по перенесенню або будівництву стінок, конфігурації фасаду будівлі затребує, не рахуючи оплати праці і матеріалів, додаткових витрат на оформлення всіх потрібних супровідних документів ». Обтяження проекту, пов'язане з істотними змінами плану і додатковим узгодженням, може здорожити його вдвічі.

Окрема стаття витрат пов'язана із створенням дизайн-проекту, який містить в собі вимірювальне креслення, варіанти планувальних рішень, план будівельного демонтажу та монтажу, також плани після перепланування і з розстановкою меблів. Так, вартість економного варіанту становить близько $ 20 за кв. м. Більше детальна розробка виду кабінету з впровадженням 3D-візуалізації і з виконанням додаткових схем і специфікацій залежно від труднощі інтер'єру може коштувати до $ 70 кв. м, а залучення відомого майстра з ім'ям, неодмінно, істотно удорожит проект. Але бачення будівельників і дизайнера, як вказує практика, нерідко розходяться. Тому багато клієнтів готові нести витрати в середньому $ 450 за місяць на втілення контролю поставок матеріалів обробки і авторський нагляд проекту.

Офісний переділ

Якщо компанія знімає кабінет з обробкою або площі в бізнес-центрі, то вона убезпечує себе від витрат і морок, пов'язаних з ремонтом. Орендодавець пропонує вже приготоване приміщення. І, спочатку, з'являється проблема розмежування робочих зон персоналу, яка найближчим часом все частіше вирішується за допомогою офісних перегородок. Модульні стаціонарні системи можна використовувати для виділення кабінетів керівників, а мобільні посприяють позначити робочі місця службовців.

Для розрахунку проекту стаціонарної конструкції потрібна інформація про кількість службовців і шановану схема їх розміщення в кабінеті. При всьому цьому його ціна знаходиться в залежності від складності робіт з установки, дещиця яких в середньому становить близько 20% у загальній сумі видатків, і матеріалу, який буде використовуватися для наповнення каркаса перегородок.

«Саме доступне рішення – гіпсокартон, оброблений вініловим покриттям, – роз'яснює Олена Тепіна, директор департаменту продажів компанії« Астарта престиж », виробника систем перегородок. – Одним з найдорожчих матеріалів є ціле скло. Якщо ж говорити про популярних рішеннях, то багато хто вибирає комбінований варіант. У ньому нижня частина виконана з непрозорого матеріалу, наприклад, ДСП, пластмасових або дюралевих панелей, а верхня – зі скла ».

Якщо за проектом на обробку кабінету не передбачено значущих ресурсів, то хорошим буде впровадження стандартних рішень, пропонованих компаніями. Так, приблизна вартість перегородки з гіпсокартону складе $ 160 за кв. м, ціна популярного комбінованого варіанту – $ 200-240 за кв. р. Варіант з суцільного скла приблизно більш престижний і затребує витрат у розмірі більше $ 280 за кв. м. Для мобільних перегородок популярні рішення з впровадженням плит МДФ, в тому числі обтягнутих тканиною, їх ціна приблизно складає близько $ 160 кв. м.

Фахівці «Астарта престиж» звертають свою увагу, що вже розроблені стандартні рішення дозволяють істотно зменшити час на створення і установка системи, так як в них використовуються елементи певних розмірів і декору. Реалізація особистого проекту нарощує витрати і просить більше часу. Впровадження частин, розмір яких відрізняється від стандартних, збільшить вартість на 15-25%. Залежно від обраного особистого дизайну перегородок, наприклад, нанесення на скло малюнка, плівки, їх ціна може зрости в 1,5-2 рази. «Робота зі склом досить трудомістка, – роз'яснює Олена Тепіна – його різка здійснюється вже після монтажу каркаса перегородки чітких розмірів, гарт просить близько тижня. Технологічний процес виробництва ексклюзивних рішень може зайняти кілька тижнів ». З іншого боку, деякі елементи і спеціалізовану фурнітуру компанії замовляють додатково, тому терміни і ціна можуть змінюватись.

Таким макаром, знайти вартість офісного питання, можна тільки застосувавши особистий підхід, при якому потрібно по черзі виділити початкові характеристики: територіальне розміщення, площа, корпоративний стиль, термін використання приміщення. Але частіше буває, що компанія вважає, а бюджет має. Саме в узгодженні з ним, як з визначальним чинником, доводиться вибудовувати свої вимоги до майбутнього кабінету.

Джерело: gradostroitel.com.ua